■中国江西网/江西头条新闻客户记者郑/温

近日，不少南昌市民非常焦虑:在新的利率定价机制下，是选择将按揭贷款转换为“LPR”还是“固定利率”？哪种方式更经济？引起人们焦虑的是中央银行最近发布的第30号公告。根据规定，在2020年1月1日之前签署商业抵押贷款合同的客户可以将他们的抵押贷款利率选择转换为浮动利率或通过在贷款市场的报价利率(LPR)上增加点数而形成的固定利率。

yi ju研究所智库中心的研究主任严跃进认为，今年利率将继续下降，抵押贷款利率也将下降。然而，这并不意味着抵押贷款利率在未来一直在下降，最终取决于利率的长期趋势。

    南昌多家银行已完成相关准备工作

记者走访市场，了解到南昌许多银行已经完成相关准备工作，并通过官方网站、微信公众号等渠道发布公告。贷款客户可根据贷款银行公告与银行协商转换现有浮动利率贷款的定价基准。

2月29日，中国工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行、招商银行、光大银行、民生银行、兴业银行、浦东发展银行等银行均发布公告，介绍定价基准转换的具体实施细则。

据了解，现有贷款的定价转换范围非常广泛，包括2020年1月1日前已发放的现有浮动利率贷款和已签订合同但尚未发放的贷款。这包括公积金组合贷款中的商业个人住房贷款，但不包括公积金个人住房贷款。

受疫情影响，大多数银行都引入了独立操作，只能通过相应银行的手机APP和网上银行进行。疫情结束后，银行将逐步开放离线处理渠道。

值得注意的是，每个银行的转换时间并不完全相同。工业、建筑、中国、农业、交通和邮政储蓄六大银行将从3月1日起接受申请。华夏银行将从3月底开始逐步放开转股工作。招商银行、兴业银行和广发银行将于4月开始转换工作。

    “加点”一旦确定就不会改变

那么，公告中提到的“LPR+基点”和固定利率是如何分别计算的？

让我们举一个例子来说明:南昌居民王先生当年买房时，基准利率是4.9%，银行给了他10%的增幅，所以最终贷款利率是4.9%×110%=5.39%。2019年12月发布的5年LPR指数为4.8%。

今年3月1日至8月31日，王先生有两个选择:1 .选择一个固定的利率，所以无论LPR如何变化，他的抵押贷款利率将保持不变。

2。选择切换到LPR模式，则点值为5.39%-4.8%=0.59%。

到2020年，王先生的贷款利率为0.59%，即4.8%±0.59%=5.39%。他的未来贷款利率=LPR(前一年12月的LPR值)为0.59%。

如果李女士当年买房时，银行给了70%的折扣，那么她的最终贷款利率是4.9%×0.7=3.43%。此时，她也面临着两个选择:1。选择一个固定利率，那么她的贷款利率从那时起一直是3.43%。

2。选择切换到LPR模式，则点值为3.43%-4.8%=-1.37%。换句话说，王女士今年的贷款利率为:(-1.37%)，即4.8% (-1.37%)=3.43%。今后，李女士的贷款利率为(上年12月的值)(-1.37%)。

值得注意的是，一旦“添加点”被确定，它在未来不会改变。

    选择LPR还是固定利率更划算？

那么，转换到LPR会比以前更便宜吗？

以王先生为例:如果今年12月出价5年以上为4.7%，那么他2021年的按揭利率为4.7%±0.59%=5.29%，比转按揭前的利率低0.1%，这对他来说是一笔不错的交易。如果LPR崛起，情况将会相反。

因此，选择固定利率还是LPR更具成本效益主要取决于LPR的未来趋势。

记者了解到，自2019年8月央行实施新LPR政策以来，LPR

易居研究所智库中心研究部主任严跃进告诉记者，今年的利率可能会继续下降，抵押贷款利率也会下降。然而，这并不意味着抵押贷款利率在未来一直在下降。如果随后房地产市场很热，利率也可能会提高。

需要注意的是，抵押贷款利率的定价基础只能改变一次，无论你选择哪一种，以后都不能修改。

    LPR降低后 月供能马上减少吗？

一些市民质疑在LPR房价下跌后抵押贷款能减少多少？每月供应量能立即减少吗？

记者了解到，虽然LPR每个月都会公布，但利率不会马上改变。贷款利率在重新定价日之前不会调整。一般来说，重新定价日期是每年的1月1日。换句话说，2020年的抵押贷款利率将与2019年的利率相同。即使LPR在年内降低，从2021年开始每月的抵押贷款支付也只会减少。“LPR”变化对每月付款有什么影响？中原地产首席分析师张大伟表示，无论当前利率上调10%还是享受70%的折扣，银行都将在转换期间通过LPR正负点继续维持之前的利率。之后，我们应该注意在重新定价日期前一个月的LPR报价。LPR调整每5个基点，对每月百万贷款供应量的影响约为30元。

那么LPR的衰落会是买房的好时机吗？3月5日，绝大多数市民在接受记者采访时表示，他们不会买房，因为每月30元的抵押贷款已经减少。"买你想要的东西，它不会受到影响."据

    南昌市民多在观望 银行客服建议“无需着急转换”

010-59000

由于政策刚刚实施，大多数南昌居民仍在观望。最近，记者从中国工商银行、中国银行、建设银行、交通银行等多家银行了解到，虽然有市民打电话询问业务情况，但进行转换的市民数量仍然相对较少。

中国银行的一名工作人员告诉记者，“如果客户问起，我们会告诉客户这两种方法的区别。无论LPR未来是上升还是下降，我们都无法做出判断，或者我们必须让客户选择。”

邮政储蓄银行的客户服务部说，“简单地说，在转到LPR后，当年的利率将保持不变。但如果未来市场利率下降，抵押贷款利率也会下降。同样，如果市场利率上升，抵押贷款利率也会上升。”

几家银行的客户服务表明，如果市民现在正在挣扎，实际上没有必要匆忙改变。我们可以等到7月和8月再做决定。我们可以先看看LPR在过去六个月的趋势，然后作出选择。

"如果当时的贷款是基于70%或80%的基准利率，实际上可以选择固定利率，因为它已经是合适的了；如果贷款在当时基准利率的基础上增加10%或15%，并且相信LPR未来很有可能下跌，而且没有通货膨胀，那么可以选择LPR的浮动利率，但可能会支付更多的利率。”3月5日，一家银行客服向记者建议。