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房地产历史上最波折的2017年即将过去。

关于楼市，有两个消息，一是个好消息，一个是坏消息。

坏消息是，据中原地产研究中心预计，2017年全年，北京二手住宅成交量将暴跌51%，从2016年的27万套跌至13.4万套。

好消息是，购房者的话语权提升，部分城市房价已有明显松动迹象。

而伴随房价的松动，人们对未来房地产市场的预期正在发生变化。

中新社发 周长国 摄

老百姓的预期

融创中国董事会主席孙宏斌说，未来房地产市场最大的不确定性是预期。

预期，简单来说就是对未来情况的估计。

过去十余年，人们听到的都是买房赚钱发财的故事。这可以从老百姓对房地产市场的一段调侃中看出来。

“自行车进去，奔驰出来；打工仔进去，老板出来；光着屁股进去，穿着皮尔·卡丹出来。”

总结虽然夸张，但确实道出了些许实情。

在房价上涨的预期下，大家都想买房，有了房子的人想买第二、第三套。没有房子的唯恐再也买不起，拼了命也要赶上这趟发财的列车。

于是，在“供给”相对不变的情况下，市场“需求”被不断放大，后来的买家自然要给出更高的价格。

如此这般循环，房价一路上涨。

在财经专栏作家陈思进看来，如果没有最后的买家不惜一切代价去接盘，房价又如何能涨起来呢？

中新社发 周长国 摄

房地产市场的转机出现在2017年下半年，在这一轮楼市的严厉调控下，有些炒房客非但没有赚到钱，反而出现资产缩水了近四成的情况。

伴随炒房客被楼市套住的情形不断发生，购房者的观望态度明显加剧。

中原地产首席分析师张大伟认为，随着政策进入平稳周期，此前热炒的城市将逐渐进入低谷徘徊，预计后续市场将在低位运行。

换句话说，如果人们购房预期改变，在房子涨到一定价位后不再进场，房价也将是可控的。

所以孙宏斌说，“预期影响了以后，（政策）放开了房价也不会涨。”

原因有二，其一很多城市房价涨了一倍甚至一倍以上，再涨就挺难了；其二2018年楼市调控政策的大方向不会改变。

从这个角度来说，中国房价如何走，很大程度上掌握在众多的买家手中。进场还是不进场，何时进场这是一个问题。

长效机制建设

为稳定房地产市场预期，坊间一直呼吁长效机制的出台。

12月8日，中央政治局会议强调2018年一项工作重点就是加快住房制度改革和房地产长效机制建设。

如何建立房地产长效机制？

中新社发 周长国 摄

住房和城乡建设部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长朱中一对中新社国是直通车记者表示，在制度安排上，应首先完善住房制度，完善多主体供应、多渠道保障，租购并举的住房供应体系，加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。

在此基础上，建立与之配套的土地、金融、税收、法制及市场监管等制度。

值得注意的是，目前，多项机制的建设都已经出现破冰和加速推进的迹象。

以北京为例，完善多主体供应、多渠道保障，租购并举的住房供应体系，未来5年，北京将供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。

与此同时，北京还将完成25万套共有产权住房供地，通过加快房源供应，进一步稳定社会预期，抑制投资投机性购房需求，推动房地产市场平稳健康进行。

从全国来看，上海、广州、杭州等13个城市，已开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，农村土地制度改革破冰前行。此外，部分地方今年已经实现不动产登记联网。

在房地产长效机制尚未建立起来之前，同策研究院总监张宏伟预判，2018年三季度前调控政策不会出现风向标意义松动。

克而瑞研究中心报告预计，更多房地产开发企业和其他社会企业都将加紧布局租赁住宅。

除此之外，作为房地产长效机制举措的土地改革、税收改革、金融创新等各方面可能会比市场各方预期更快地出台。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，中央政治局会议为明年房地产市场的监管政策提供了新思路，对于住房制度改革的表述可以理解为“二次房改”可能开启。